Skip to main content

Case Study biura księgowego Taxovia

Grupa deweloperska – jak wykorzystać stratę i uporządkować pożyczki między spółkami

CASE STUDY 

Branża: deweloper mieszkaniowy / inwestycje w nieruchomości
Formy prawne: kilka spółek z o.o. w jednej grupie (m.in. spółka „historyczna” z dużą stratą oraz nowa spółka operacyjna)

Sytuacja wyjściowa

Klient – właściciel grupy spółek deweloperskich – przyszedł do nas z kilkoma równoległymi tematami:

  • Spółka A (historyczna) – realizuje inwestycje, ale posiadała dużą stratę z lat ubiegłych (nie rozliczoną)

    • Na koniec kwietnia wynik był jeszcze stosunkowo niewielki,

    • Na koniec maja pojawił się zysk ok. 600 tys. zł – groziło to zapłaceniem wysokiego CIT, jeśli nie rozliczymy tego mądrze.

  • Spółka B (nowa) – zaczynała aktywnie działać, generowała koszty i pierwsze przychody, na razie była na stracie.

    • Spółka wymagała rejestracji do VAT.

  • Między spółkami były robione różne przepływy pieniężne i pożyczki, często bez pełnej dokumentacji:

    • w tym pożyczki między spółkami, które nie były wspólnikami siebie nawzajem.

    • groziło to podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) i innymi konsekwencjami.

W skrócie:
– z jednej strony duża strata do wykorzystania,
– z drugiej – rosnący zysk, bałagan w pożyczkach i ryzyko podatkowe.

Wyzwanie

Celem klienta było:

  • Nie zapłacić niepotrzebnie wysokiego CIT w spółce A, skoro istnieje duża, nierozliczona strata z lat ubiegłych.

  • Uporządkować przepływy między spółkami, żeby bank, urząd skarbowy ani biegły rewident nie mieli się do czego przyczepić.

  • Mądrze wystartować z działalnością spółki B (VAT, rozliczenia, dokumentacja).

Nasze działania

  1. Strategia „wyzerowania” spółki A z wykorzystaniem straty

    • Przeanalizowaliśmy dotychczasowe i planowane inwestycje oraz umowy między spółkami.

    • Zaprojektowaliśmy model, w którym spółka A wystawia faktury za realne usługi (np. prace przy konkretnej inwestycji) na rzecz innych podmiotów z grupy.

    • Celem było doprowadzenie do sytuacji, w której:

      spółka A zarabia tyle, ile jest w stanie w całości „wciągnąć” w stratę z lat ubiegłych,
      a wynik podatkowy zbliża się do zera.

  2. Rejestracja i uporządkowanie spółki B

    • Zarekomendowaliśmy pilną rejestrację do VAT – przy rosnących obrotach i inwestycjach było to konieczne.

    • Uporządkowaliśmy schematy rozliczeń: kto wystawia faktury za jakie prace, żeby nie mieszać ról spółek.

  3. Pożyczki i przepływy między spółkami

    • Zidentyfikowaliśmy dotychczasowe przepływy, które były robione „po uważaniu” i bez dokumentów.

    • Wskazaliśmy jasno:

      • gdzie pożyczka wspólnik → spółka jest bezpieczna podatkowo,

      • a gdzie spółka → spółka (bez relacji właścicielskiej) może rodzić PCC i inne komplikacje.

    • Zaproponowaliśmy:

      • w części przypadków – zastąpienie pożyczki odpłatną usługą (np. „usługa finansowa / doradcza / zarządcza”) z fakturą,

      • ujednolicenie umów pożyczek, odsetek, harmonogramów spłat tam, gdzie pożyczki rzeczywiście mają zostać.

  4. Plan na kolejne miesiące

    • Ustaliliśmy konkretny plan na 2–3 lata rozliczania straty, tak aby ją maksymalnie wykorzystać zanim się przedawni.

    • Zmapowaliśmy, które inwestycje i przychody najlepiej „przeprowadzać” przez spółkę A, a które przez B.

Efekty dla klienta

  • Maksymalne wykorzystanie straty z lat ubiegłych – zamiast zapłacić wysoki CIT od nowego zysku, klient „przerzucił” go na lata, w których ponosił straty.

  • Spółka A została „wyczyszczona” podatkowo – wynik podatkowy zbliżony do zera, przy realnych rozliczeniach między spółkami.

  • Uporządkowane pożyczki i przepływy:

    • mniejsze ryzyko PCC i zakwestionowania przez urząd,

    • czytelne dokumenty dla banków i przyszłych inwestorów.

    • spokój w rozmowach z bankiem – poukładane przepływy między spółkami i czytelne umowy pożyczek ułatwiają rozmowy o finansowaniu kolejnych projektów,

    • jasny plan na 2–3 lata – właściciel dokładnie wie, które inwestycje i przychody powinny przechodzić przez którą spółkę,

      1. Pozorne oszczędności na dokumentacji
        „Pożyczymy sobie między spółkami, potem to jakoś uporządkujemy” – to bardzo częsty schemat.
        Gdy dochodzi duża skala, robi się z tego problem na poziomie setek tysięcy złotych potencjalnego PCC albo zakwestionowanych kosztów.

      2. Brak strategii wykorzystania straty
        Strata widnieje w deklaracjach, ale nikt nie patrzy na nią jak na aktywo podatkowe, które ma swój termin ważności i trzeba je świadomie wykorzystać.

      3. Rejestracja do VAT „za późno” lub „na szybko”
        W deweloperce VAT jest kluczowy: mieszanka sprzedaży z VAT i bez VAT, zakupy inwestycyjne, kredyty, dofinansowania.
        Rejestracja spółki B do VAT na odpowiednim etapie pozwoliła uniknąć zarówno problemów formalnych, jak i późniejszego „przeklejania” dokumentów.porządek w papierach – uporządkowane umowy, harmonogramy spłat, opis usług między spółkami. To jest coś, co procentuje przy każdej kolejnej transakcji czy due diligence.

        Spójny plan na kolejne lata – wiadomo, które spółki do czego służą, gdzie lokować nowe projekty i jak to spinać podatkowo.

        Co zrobiliśmy inaczej niż typowe biuro księgowe?

        W klasycznym modelu księgowości:

        • strata „sobie leży” w ewidencji,

        • zysk „sobie rośnie” w kolejnych latach,

        • a rola biura sprowadza się do policzenia podatku „tak jak wychodzi”.

        My podeszliśmy do tematu jak zewnętrzny CFO / doradca podatkowy, nie tylko księgowy:

        • zaczęliśmy od rozmowy o całej grupie spółek, a nie o pojedynczej deklaracji CIT,

        • przeanalizowaliśmy przyszłe projekty i sprzedaż, a nie tylko to, co już się wydarzyło,

        • zaprojektowaliśmy przepływy między spółkami tak, żeby:

          • z jednej strony były zgodne z biznesem i dokumentami,

          • z drugiej – pozwalały maksymalnie „zjeść” starą stratę.

        Dopiero na końcu „opakowaliśmy” to w księgowość i deklaracje. Kolejność była odwrotna niż zwykle: najpierw plan podatkowo-biznesowy, potem księgowość, a nie odwrotnie.

        Najczęstsze błędy, których ten klient uniknął

        W trakcie pracy nad tym case’em bardzo wyraźnie było widać trzy typowe pułapki

         

      Cytat od klienta

      „Miałem świadomość, że gdzieś w bilansach wisi duża strata, ale nikt wcześniej nie usiadł ze mną i nie pokazał, jak ją realnie zamienić na niższy podatek. Po tym projekcie mam pierwszy raz poczucie, że wszystkie spółki w grupie grają do jednej bramki – podatkowo i biznesowo.”

      Co zyskał właściciel „poza podatkami”?

      Poza wymiernymi korzyściami podatkowymi ważne były też efekty „miękkie”

  • Masz podobną sytuację w swojej grupie spółek?

    Jeżeli:

    • masz spółkę ze starą stratą, która „leży” od kilku lat,

    • równolegle rozwijasz nowy projekt w innej spółce,

    • od lat robisz przelewy między spółkami „na czuja”,

    to prawdopodobnie w Twojej grupie leży duży, niewykorzystany potencjał podatkowy – i równie duże ryzyko, jeśli ktoś z zewnątrz zacznie zadawać niewygodne pytania.

    W Taxovia pomagamy poukładać takie sytuacje krok po kroku: od analizy grupy, przez konkretny plan rozliczania strat, po wdrożenie nowych zasad przepływów między spółkami.

    📞 Zadzwoń: 781 444 440
    📧 Napisz: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

    Wpisz imię i nazwisko
    Podaj poprawny adres E-mail
    Wpisz telefon do kontatku.
    Nieprawidłowe dane
    Chcąc wysłać do nas wiadomość, prosimy zapoznać się z naszą polityką prywatności, a następnie zaakceptować ją.

Zapisz się do newslettera

Zgadzam się na Polityka prywatności